Mit der richtigen Lösung in Sachen Vermieterrechtsschutz Probleme reduzieren

Mit der richtigen Lösung in Sachen Vermieterrechtsschutz Probleme reduzieren

Es gibt verschiedene Rechtsschutzversicherungslösungen – der Vermieterrechtsschutz ist eine derjenigen, die nur für einen bestimmten Personenkreis wirklich infrage kommt. Als Vermieter einer oder mehrerer Wohneinheiten hast du grundsätzlich ein gewisses Streitpotenzial. Das beginnt mit der Heiz- und Betriebskostenabrechnung, geht über Probleme wie Schimmel in der vermieteten Wohnung oder angebliche anderweitige Mängel bis hin zu Widersprüchen gegen Mieterhöhungen.

In all diesen Fällen kann es sein, dass du keinen anderen Ausweg mehr hast, als den Gang zu Gericht zu wählen. Neben Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kannst du als Vermieter auch Probleme mit Dienstleistern oder mit den Behörden bekommen. In all diesen Fällen ist guter Rat oft im wahrsten Sinne des Wortes teuer. Damit die Kosten der anwaltlichen Beratung und Vertretung deine Einnahmen aus der Vermietung deiner Objekte nicht schmälern, gibt es die Vermieterrechtsschutzversicherung.

Das Wichtigste in Kürze

- Der Vermieterrechtsschutz fängt die Kosten einer rechtlichen Streitigkeit auch und hilft dir so, dich vor erheblichen unvorhergesehenen Kosten zu schützen.
- Gerade bei Rechtsschutzversicherungen ist es wichtig, das sogenannte Kleingedruckte zu lesen – nicht alle Versicherungslösungen bieten wirklich einen umfassenden und guten Schutz.
- Wichtig ist auch, auf die Wartezeit zu achten. Andernfalls könnte ein böses Erwachen drohen.

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Wer profitiert von der Vermieterrechtsschutzversicherung?

Wie der Name schon sagt, ist der Vermieterrechtsschutz eine Versicherungslösung, die sich an Vermieter richtet. Eingeschlossen sind dabei die folgenden Personengruppen:

- Vermieter von Wohnungen und Häusern
- Vermieter und Verpächter von Garagen oder Abstellplätzen
- Vermieter und Verpächter von gewerblich genutzten Immobilien
- Verpächter unbebauter Grundstücke

Dabei gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten, wie es zu einem Rechtsstreit kommen kann. Die Mietnomaden, die manchem Vermieter schlaflose Nächte bereiten, kommen dabei deutlich seltener vor, als man meinen mag. Aber auch finanzielle Engpässe deiner Mieter, eine nicht gezahlte Mietkaution oder eine angezweifelte Nebenkostenabrechnung können schnell zu Streitthemen werden.

Die Kosten eines Gerichtsverfahrens liegen dabei schnell deutlich über einer Jahresmiete. Das allein kann einen Vermieter einer oder zwei Wohneinheiten schon in den finanziellen Ruin treiben. Dabei muss es gar nicht immer bis vor Gericht gehen.

Auch vorgerichtlich können bereits Kosten entstehen. Oft brauchst du auch in einem vorgerichtlichen Einigungsverfahren anwaltliche Hilfe. Zumindest eine kompetente Beratung ist unerlässlich, um zu wissen, ob du rechtlich betrachtet auf der sicheren Seite stehst. Der Deutsche Mieterbund gibt beispielsweise an, im Jahr 2020 über 1 Million Rechtsberatungen für Mieter durchgeführt zu haben. In vielen dieser Fälle gab es Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter, die nicht nur durch eine erste Rechtsberatung gelöst werden konnten.

Immerhin rund ein Viertel von diesen Problemfällen schafft es Jahr für Jahr vor Gericht. Geht es tatsächlich vor Gericht, wird die Lösung des Problems natürlich noch teurer. Wichtig ist, dass du mit deiner Vermieterrechtsschutzversicherung einen Partner an deiner Seite hast, der dir durch solche Problemsituationen hindurchhilft. Schließlich ist ein Gerichtsverfahren für einen Vermieter schon nervenaufreibend genug – auch ohne immer die dahinterstehenden Kosten im Auge behalten zu müssen.

Für wen ist diese Versicherungslösung besonders geeignet?

Große Wohnungsgesellschaften verfügen oft über eine eigene Rechtsabteilung und eigene Anwälte. Doch gerade Vermieter von einigen wenigen Objekten kommen nicht in den Genuss eines solchen Luxus. Dabei ist es tatsächlich egal, ob du selbstständig bist, als Privatperson vermietest oder für die Vermietung deiner Wohnungen extra ein Unternehmen gegründet hast. Ob natürliche oder juristische Person – vom Vermieterrechtsschutz profitieren beide gleichermaßen und zwar zu gleichen Konditionen.

Welche Kosten trägt die Vermieterrechtsschutzversicherung?

Der Vermieterrechtsschutz trägt grundsätzlich alle Kosten eines Gerichtsverfahrens, das eines der von der versicherten und vermieteten Objekte betrifft. Eingeschlossen sind hier also die folgenden Kostenpunkte:

  • Die Kosten für den eigenen Anwalt
  • Gerichtskosten
  • Auslagen für Zeugen
  • Kosten für Sachverständige und Gutachter

Damit enden aber auch schon die allgemeinen Aussagen zu diesem Thema. Denn die günstigsten Versicherungslösungen beinhalten wirklich nur und ausschließlich gerichtliche Verfahren.

Das wiederum kann schnell zu einem echten Problem werden. Denn zum einen lassen sich viele Streitigkeiten mit Mietern und Dienstleistern auch schon vorgerichtlich beilegen. Doch dafür ist die Beratung eines Anwalts in der Regel sehr hilfreich. Allein schon damit du weißt, ob du überhaupt wirklich im Recht bist oder ob du einfach einen wichtigen Punkt übersehen hast.

Zum anderen gibt es noch zusätzliche Möglichkeiten, Streitigkeiten beizulegen. Die wohl bekannteste und beliebteste zusätzliche Methode ist hier die Mediation.

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Nice to know: Mediation – ein wichtiges Thema

Mediation beschreibt eine Art des Einigungsversuchs unter der Leitung eines unbeteiligten Dritten. Dieser steht komplett unparteiisch über dem Problem und moderiert lediglich den Ablauf. Ziel einer Mediation ist es dabei nicht, einen faulen Kompromiss zu schließen. Vielmehr soll die Mediation einen Weg finden, möglichst alle Interessen zu berücksichtigen und so eine Lösung zu finden, die tatsächlich jeden Beteiligten zufriedenstellt.

Das ist tatsächlich ein ehrgeiziges Unterfangen – aber wenn es funktioniert, ist es eine deutlich bessere Lösung als die Findung eines Kompromisses oder gar die Verpflichtung einer der beiden Parteien durch ein Gericht. Denn egal wie ein Rechtsstreit ausgeht – das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter wird nach einem Gerichtsverfahren, wenn es denn weiter andauert, immer belastet sein.

Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Kostenfrage ist der nach vorgerichtlichen Maßnahmen bei Streitigkeiten mit anderen Unternehmen oder Behörden. Sei es beispielsweise ein Dienstleister, der eine Dienstleistung nicht vertragsgemäß erbracht hat oder aber eine Behörde, die einen falschen Bescheid erlassen hat. In beiden Fällen geht die Streitigkeit nicht direkt vor Gericht. Viel mehr muss dem Dienstleister erst die Möglichkeit der Nachbesserung gegeben werden – der Behörde gegenüber hingegen muss erst der Widerspruch erklärt werden. Beides kostet Geld, wenn du es durch deinen Anwalt erledigen lässt.

Damit du am Ende nicht auf diesen Kosten sitzen bleibst, ist es wichtig, dass auch vorgerichtliche Verfahren von deiner Vermieterrechtsschutzversicherung getragen werden. Du bist dir nicht sicher, ob du wirklich ausreichend und gut abgesichert bist in dieser Beziehung? Dein freier Versicherungsmakler Rico Schmidt prüft gern deine vorhandenen Policen und hilft dir notfalls bei der Optimierung deiner Absicherung. Alternativ helfen wir dir natürlich auch gern dabei, die für dich richtige Absicherung zu finden.

Drei klassische Beispiele für Versicherungsfälle im Vermieterrechtsschutz

Die Zahl der möglichen Versicherungsfälle ist riesig. Hier sind einmal drei mögliche Varianten einfach exemplarisch herausgestellt:

- Ein Mieter zahlt schon seit mehr als drei Monaten keine Miete mehr und soll nun mit einer Räumungsklage belegt werden. Außerdem soll der Mieter auf Nachzahlung der Miete verklagt werden.
- Du hast einen Dienstleister mit der Schnee- und Eisräumung des Eingangsbereiches, des Parkplatzes und des Gehwegs vor deiner Immobilie beauftragt. Aufgrund unerwarteter Schneefälle über Nacht hat der Dienstleister seine vertraglichen Verpflichtungen nicht rechtzeitig ausführen können. Ein Passant ist morgens auf dem Weg zur Arbeit vor deinem Haus gestürzt und hat sich dabei verletzt. Dir flattert eine Anzeige wegen fahrlässiger Körperverletzung ins Haus und natürlich eine Schadensersatzklage. Du musst dich einerseits er Forderungen des Geschädigten erwehren und andererseits sicherstellen, dass die Forderungen gegen dich im Endeffekt von dir an den Dienstleister weitergegeben werden können, der für die Ausführung der notwendigen Arbeiten verantwortlich gewesen wäre.
- Das Finanzamt erkennt Instandhaltungskosten nicht zur Gänze an, wogegen du erst mit einem Einspruch und schließlich gerichtlich vorgehen musst.

In all diesen Fällen kann die Abwicklung schnell kompliziert werden und erfordert ausführliche anwaltliche Beratung. Dabei ist der Ausgang vor Gericht gerade in den Fallkonstellationen zwei und drei keinesfalls von vornherein gesichert. Solltest du doch einmal einen Prozess verlieren, müsstest du nicht nur deine eigenen Kosten, sondern auch noch die Prozesskosten der Gegenseite tragen. Auch für diese kommt der Vermieterrechtsschutz im Fall der Fälle auf.

Welche Kosten trägt die Vermieterrechtsschutzversicherung?

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Schon gewusst?

Manche Versicherer bieten sogar an, das Mahnverfahren für ausstehende Mieten für dich zu übernehmen. In einem solchen Fall meldest du lediglich die ausstehenden und mahnfähigen Mieten dem Versicherer und dieser übergibt die Forderung an seine eigene Inkassoabteilung oder an ein Inkassobüro. Die Kosten hierfür trägt der Versicherer – holt sich diese aber natürlich beim Schuldner über die Mahn- und Inkassogebühren wieder.

Darauf gilt es bei der Auswahl der richtigen Versicherungslösung zu achten

- Die Versicherungssumme muss ausreichend hoch sein, damit am Ende keine Kosten mehr übrig bleiben, die du dann doch tragen müsstest.
- Auch vorgerichtliche anwaltliche Tätigkeit sollte von der Versicherung umfasst sein.
- Mediation ist ein wichtiger Faktor – auf diesen Trumpf solltest du nicht verzichten.
- Gute Rechtsschutzversicherer bieten dir die Möglichkeit einer telefonischen Rechtsberatung vorweg.
- Bei Bedarf lassen sich manche Policen durch eine Absicherung gegen Mietausfall oder sogar gegen die Kosten, die durch die Beseitigung der von Mietnomaden verursachten Schäden entstehen, erweitern. Das schafft zusätzliche Sicherheit – erhöht aber auch die Kosten der Versicherung erheblich.

Wie sieht es im Fall einer Eigenbedarfskündigung aus?

Es ist eine der Fragen, die sich viele Vermieter stellen: Trägt der Vermieterrechtsschutz auch die Kosten im Fall einer Kündigung wegen Eigenbedarfs? Die einfache Antwort lautet: Ja. Wichtig ist dabei allerdings, dass du dich von vornherein informierst, ob eine solche Kündigung für deinen Fall überhaupt infrage kommt. Denn oft scheitert eine Kündigung wegen Eigenbedarfs daran, dass die rechtlichen Voraussetzungen gar nicht erfüllt sind.

Damit eine solche Kündigung rechtmäßig sein kann, musst du die Immobilie künftig für dich selbst oder für einen engen Familienangehörigen benötigen. Zu diese engen Familienangehörigen gehören die folgenden Personengruppen:

- Eltern und Schwiegereltern (nach einer Scheidung zweitere nicht mehr)
- Großeltern
- Kinder
- Stiefkinder
- Enkel
- Geschwister
- Nichten und Neffen
- Ehe- und eingetragene Lebenspartner
- Haushaltsangehörige Personen (das können auch nicht verwandte Personen wie Pflegepersonal oder Haushaltshilfen, die bei dir angestellt sind und die du in deinem Haushalt aufgenommen hast, sein)

Nur wenn für eine Person aus diesem Kreis die Wohnung benötigt wird, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtmäßig. Gerade die Eigenbedarfskündigung ist übrigens ein Paradebeispiel für Fälle, in denen eine Mediation durchaus Erfolg haben kann.

Sind die Kosten für eine Vermieterrechtsschutzversicherung umlagefähig?

Es gibt eine ganze Reihe von Versicherungskosten, die du als Vermieter auf deine Mieter umlegen kannst. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für:

 

Allerdings bezieht sich diese Möglichkeit immer nur auf Versicherungen, die direkt mit der Mietimmobilie verbunden sind. Eine Vermieterrechtsschutzversicherung soll deine Rechtsposition als Vermieter stärken. Für diese Stärkung darfs du den Mieter (natürlich) nicht zur Kasse bitten. Taucht also die Vermieterrechtsschutzversicherung in deiner Berechnung der Nebenkosten auf, wäre diese rechtswidrig und angreifbar.

Können die Kosten für diese Versicherungslösung von der Steuer abgesetzt werden?

Anders als bei der Frage nach der Umlagefähigkeit ist die Antwort hier ein verhaltenes Ja – wenn die Umstände passen. Denn gerade die Rechtsschutzversicherung kannst du bei vielen Anbietern im Paket buchen. Das wiederum würde aber dazu führen, dass du einen Gesamtpreis für mehrere Rechtsschutzversicherungsbausteine zahlst. Da hier keine klare Abtrennung zwischen den Kosten für deine Tätigkeit als Vermieter und den Kosten für deine privaten Rechtsschutzversicherungslösungen mehr möglich ist, würde das Finanzamt die Kosten dann nicht mehr anerkennen.

Aus diesem Grund ist es in der Regel sinnvoller, den Vermieterrechtsschutz als separate Versicherungslösung abzuschließen.

 

 

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Nice to know

Wohnst du im selben Haus wie dein Mieter, muss man zwischen Nachbarschaftsstreitigkeiten und einer Streitigkeit zwischen einem Vermieter und einem Mieter unterscheiden. Geschäftliche Streitigkeiten reguliert hierbei natürlich der Vermieterrechtsschutz. Für nachbarschaftliche Streitigkeiten brauchst du den Wohnungsrechtsschutz. Dieser wird zwar gern als Mietrechtsschutz bezeichnet – er schließt aber auch viele Problemfelder von Besitzern einer selbst bewohnten Immobilie ein.

 Drei Möglichkeiten, die Versicherungsprämien niedrig zu halten

Die Höhe der Versicherungsprämien bemisst sich stets nach verschiedenen Kriterien. Beim Vermieterrechtsschutz sind die wichtigsten Faktoren:

  • Zahl der vermieteten und abgesicherten Objekte
  • Umfang der versicherten Leistungen
  • Höhe der Versicherungssumme

 

Besitzt du eine Immobilie mit mehreren Mietwohnungen, kannst du nicht nur eine einzelne Wohnung absichern. Hier müssen direkt alle Wohnungen in dem Objekt abgesichert werden. Es gibt allerdings auch Möglichkeiten, die Versicherungsprämien etwas zu drücken, ohne dabei auf einzelne Leistungspakete verzichten zu müssen.

1)      Die Eigenbeteiligung

Eine Eigenbeteiligung ist stets ein gern gewähltes Mittel, um die Kosten zu senken. Dabei solltest du eines nicht vergessen: Die Eigenbeteiligung wird für jeden einzelnen Versicherungsfall aufs Neue fällig. Hast du also in einem Jahr drei oder vier Streitigkeiten mit deinen Mietern, musst du auch jedes Mal die Eigenbeteiligung entrichten. Das solltest du im Blick behalten, wenn du eine Selbstbeteiligung vereinbarst.

2)      Pauschalen können günstiger sein

Beiträge für die Vermieterrechtsschutzversicherung können als Pauschalbeträge pro Wohnung oder als variable mietsummenabhängige Beiträge bemessen werden. In den meisten Fällen sind Pauschalbeiträge dabei die für dich günstigere Variante.

3)      Auch das Zahlungsintervall macht sich bemerkbar

Für einen Versicherer bedeutet eine Zahlung im Quartal oder halbjährlich mehr Arbeit als eine jährliche Zahlung. Deshalb sind die Beiträge bei der jährlichen Zahlung oftmals etwas vergünstigt im Vergleich zu anderen Zahlungsintervallen.

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Auf der Suche nach der passenden Rechtsschutzlösung für Vermieter? Wir helfen gern!

Du suchst den Vermieterrechtsschutz, der zu dir und deinen Objekten passt? Dann steht dir dein freier Versicherungsmakler Rico Schmidt gern mit Rat und Tat zur Seite. Dabei verkaufen wir dir nicht nur die passende Versicherungslösung – wir betreuen dich auch bei allen Fragen und Problemen im weiteren Verlauf der Zusammenarbeit mit der Versicherung.

Wenn du allerdings bereits genau weißt, welche Leistungen du möchtest und nun nur noch nach dem besten Angebot suchst, solltest du unbedingt einen Blick in unseren Vergleichsrechner werfen. Hier bekommst du schnell einen Überblick über die günstigsten Tarife am Markt und kannst entsprechend auswählen, worauf du am meisten Wert legst und was du an Leistungen tatsächlich haben möchtest.

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